打二房別亂了套

2位吳統雄的故事

• 2013-01-20 01:21

• 中國時報

• 吳統雄（會計師／台新金控首席顧問）

• 吳統雄（世新大學資管系）

    　中央銀行為了平抑房價，祭出「打二房」的政策，要求行庫對購屋者於首房貸款未還清前即申貸第二棟房貸，需降低貸款成數至六成以下，並實施高差別利率（懲罰性利率）。央行這項政策試圖以選擇性信用管制抑制投機，然而此舉對投機客影響甚微，反而對中產階級自有住宅換屋造成池魚之殃，有違居住正義，亟須導正。

    　以目前政府所揭示的自用住宅政策，旨在照顧一般民眾合理居住需要，筆者稱為「六二」政策。其內容為一般民眾擁有自用住宅六年，因生活條件改變需要重置，不但可享有重置退稅（增值稅），而且還予以兩年緩衝退稅。易言之，民眾可以先買後賣，買入住房裝潢完竣後出售舊宅，兩年內可以退稅。這項政策是鼓勵民眾買新換舊，並照顧家庭人口增加以小房換大房的需要。

    　然而，央行的選擇性信用管制，卻打亂了這個行之有年的政策。由於首房貸款未還清，二房即遭信用緊縮及懲罰性利率，無形中逼使換屋者須先賣後買，這對中產階級換屋無疑是一大打擊！試想，一般購屋貸款期限可長達二十年，當擁有自用住宅六年換屋時，還有一大段貸款未繳實為常態，如逼使他要先賣後買，無疑要假設換屋者有一大筆自有資金，這是不符實際的。更何況一旦住宅賣出，而買屋尚未裝修好的「中間時段」，換屋者住到哪裡？這就是自用住宅「六二」政策，有兩年緩衝期，許可先買後賣的原因。

    　而央行此次措施，係假設換屋者均為「金主」，是「投機客」，希望透過這個方式避免投機客重複貸款、膨脹信用。事實上，如果是房產投機客，買屋本非自用，先賣後買嚇阻不了他們，反倒是打擊到正常自用住宅換屋者，也違背政府前此揭示的住宅政策。

    　打擊房地產投機，並非靠信用管制所能奏功。投機客運用資金槓桿的管道甚多，不會在乎這種小兒科的管制，但卻使資金匱乏的自用住宅擁有者換屋更為不易，對縮小貧富差距、實現居住正義，實適得其反；更嚴重的是：自用住宅換屋需求為房產業正常發展的動力，由於人口變遷家庭成員增減與工作就學需要，自用住宅擁有者因經濟環境改善而換屋，乃是經濟成長的結果也是推動房市交易活絡、創造另一波經濟成長的動力之一！央行這種粗糙的政策，打擊到的不是投機客，而是給政府正在拚有感經濟扯後腿，加深民眾對未來前景的悲觀，這種預期心理對景氣循環中走出衰退泥淖更如雪上加霜，寧不慎乎？

    　進一步而言，縮小貧富差距主要是須仰賴租稅手段，例如課徵房屋增值稅，即為一種公認之手段，這方面的稽徵有待加強；其次對於豪宅課徵奢侈稅（形同高價住宅之交易附加捐，「奢侈稅」一詞太主觀且帶有懲罰性歧視，建議採用附加捐用語較中性。）亦為一種方式。甚至將此附加捐由現今之二年延長至六年，與「六二」政策同步，這些都是可行的方法。與央行這種不分對象的「打二房」行政命令兩相比較，利鈍立判。央行越俎代庖，實質干預自宅政策，並非其法定職能，實無必要。

    　綜上所述，我們呼籲央行立即取消對持有自用住宅六年者的信用管制，避免造成合理換屋者的民怨，而且對抑制房地產投機與縮緊貧富差距，也沒有實質效果。更促請政府住宅主管部門與立法機構，共同維護我國優良的自用住宅「六二」政策！